中国多项政策调整促房地产市场回归常态

期望房地产市场平稳健康发展的中国政府,兼顾大众置业需求与经济发展新常态,自2015年以来通过多种政策调整,促使房地产市场回归常态,助力民众安居,有效阻遏房地产成为实体经济的“吸金黑洞”。

日前,某机构发布的数据显示,全国100个城市新建住宅平均价格环比由跌转涨,上涨0.45%;百城住宅均价同比下跌3.73%,跌幅较上月收窄0.73个百分点。

有分析认为,住宅价格微涨说明需求有所增加,而其中以自住和改善性需求为主,而这部分需求得到国家支持,与投资性需求则根本不同。

中国房地产信息集团研究中心分析师杨科伟说,“红五月”的出现,政策调整是重大推动力。国家支持居民自住和改善住房消费,而今年来一系列政策方面的调整激发和释放了这部分需求,使得供求关系出现了一定变化,从而体现在了房价微涨上。

中国人民银行分别于今年2月5日和4月20日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点和1个百分点,并分别于3月1日和5月11日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,至此,金融机构一年期贷存款基准利率已分别降至5.1%和2.25%。

中国人民银行联合住建部、银监会3月30日发文,二套房个贷首付最低比例由此前的60%-70%下调到40%;同日,财政部联合国税总局发文,转让二套房免征营业税期限由目前的购房超过5年(含5年)下调至超过2年(含2年)。

今年以来,全国32个省市区均对住房公积金政策进行了调整,主要以提高贷款额度、放宽住房套数认定标准、降低首付比例等为主要内容。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示,当前的政策性调整不能说是利好房地产,更难言“救市”,而是让房地产市场回归常态的一种调整。

曾经,中国房地产市场投机过热,房价节节攀升,稀释了实体经济资金,这种非常态的市场表现也扭曲了国民经济。

2010年初,国务院先后出台政策,扩大土地和普通住房供给、抑制市场投机、加强金融监管,形成一套政策组合拳。以限购和差别化信贷为代表的调控政策被称为“史上最严调控”。

国家对房地产的一系列“紧箍咒”已令过热市场有所“退烧”。然而,抑制购房消费的政策却逐步与当前居民的购房消费需求相背离。特殊环境下的临时性政策已在市场基本达到供求平衡时难以为继。

“理想的房地产市场整体上要实现相对的供需平衡,城市的开发规模、整个城市的住房保有量和城市新增的住房需求量达到一个平衡。”杨科伟说。

国家统计局数据显示,今年1-4月,全国住宅新开工面积下降19.6%,住宅销售面积下降5.0%;截至4月末,全国住宅待售面积增加330万平方米。

当前,全国住宅市场整体仍面临巨大的去库存压力,但是新开工量下降和需求不断提升的交织影响,将在未来令房地产市场供需达到一个合理平衡点。

在杨科伟看来,中国的房地产市场已出现了结构性过剩,供求关系在供大于求的持续作用下,房产投资收益不断下降,中国房地产市场不会出现像过去个别年份那样的狂热景象。

此外,随着中国金融体制改革的推进,大众将拥有更多投资理财渠道,房产的投资品属性将逐步弱化。

分析人士表示,继续在需求端抑制合理正常住房消费,不仅无法起到改善民生的作用,还会使房地产市场走向“失血”的另一个极端。

邓郁松说,有关房地产的政策调配要坚持中性原则,既不过分抑制也不刺激,保持房地产市场平稳健康发展是理想状态。

自中央新一届领导集体上任以来,保障群众基本居住条件、促进房地产市场长期平稳健康发展已成为执政层所肩负的责任。“支持居民自住和改善性住房需求”“稳定住房消费”相应表述已被写入今年的政府工作报告。

与此同时,国家和地方层面出台的有关房地产政策大多围绕着金融杠杆展开,许多一线城市的限购政策也仍未放开,这意味着中国政府对抑制投机和投资性购房的管制仍不会放松。

邓郁松表示,在外部环境不变的情况下,整个房地产销售回暖的态势会持续一段时间,但高位库存和开发商资金链紧张也决定了短期内房价不具备大幅上涨的条件。