明年楼市整体向好 龙头房企估值有望提升

    自房贷新政以及央行降息后,房地产市场持续回暖。据链家地产统计,今年8月以来,上市房企整体销售量价连续4个月出现了较大幅度增长。业内人士预计,明年楼市调控政策和货币政策会持续宽松,库存周期及新增供应相对减少,楼市将持续企稳回升。

　　相比成熟市场,A股市场房地产公司估值偏低。随着城镇化的推进,房地产业的需求仍然较大,房企的业绩仍可以保持中高速增长趋势。这或许意味着上市房企的估值仍有提升空间。明年房企转型以及国企改革将会成为行业主题。

　　明年楼市整体向好

　　今年以来,房地产市场持续下行,多家房企业绩出现下滑趋势。但9月份以来,随着地方政府放开限购、央行发布房贷新政以及降息等利好不断,房地产市场出现成交量放大局面,特别是一二线城市表现明显。

　　事实上,自8月起,房企整体销售量价连续4个月出现了较大幅度的增长。从链家地产监测的万科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11个月销售数据来看,31家房企8月总销售额为1167.5亿元,环比上升20.9%,同比增加9.7%。这也是今年以来首次正增长;9月总销售额为1481.9亿元,环比上升25.2%,同比增加9.5%;10月总销售额为1688.3亿元,环比上升13.9%,同比增加16.5%;11月的总销售额为1610.9亿元,环比下降4.6%,但同比大幅上涨26.6%。

　　上市房企的销售均价也连续4个月同比上涨。根据链家地产对21家有可比数据的房企监测数据,8月销售均价为10517元/平方米,环比上涨5.6%,同比微涨0.5%;9月销售均价为11419元/平方米,环比上涨8.1%,同比上涨3.2%;10月销售均价为11557元/平方米,环比上涨1.2%,同比上涨13.1%;11月销售均价为11437元/平方米,环比微降1%,同比上涨9.2%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,从大型房企8月-11月连续4个月的销售数据和部分城市的成交量来看,一线城市和少数二线城市开始复苏,楼市开始企稳。

　　展望明年,前华远地产董事长任志强、住建部政策研究中心主任秦虹等业内专家都认为明年楼市会企稳回升,多家大型券商策略报告也均看好明年楼市。

　　申银万国策略报告指出,从政策面来看,为稳定宏观经济增长,明年楼市调控政策和货币政策会持续宽松,降息降准将是大概率事件;从基本面来看,随着过去一年拿地速度下降,地产行业未来潜在供应正在减少,库存周期也随之缩短,这是价格企稳的重要前提。

　　国泰君安策略报告认为,对于房价走势,明年上半年将保持平稳,下半年会有所上涨。主要逻辑是,2014年四季度政策放松促进了一二线城市的楼市成交量持续回暖,但大部分城市的去库存周期仍然较长,市场观望情绪仍未完全消除,明年上半年房价会保持相对稳定。但到了下半年,随着库存减少及新增供应相对减少,房价会出现上涨趋势。一线城市房价最先筑底回升。

　　龙头房企估值低于海外同行

　　国泰君安研报指出,2014年地产股估值得到了一定程度的修复,但仍处于相对低位。目前,房地产板块PE为9.7倍,PB为1.97倍,均处在相对低位。而香港地区、日本、美国等地股票市场上过去15年的房地产板块的平均PE分别为12、33、37,都高于A股市场。

　　且与中国内地相比,香港地区、日本、美国都是城镇化进程已基本结束的市场,中国内地的城镇化率仅为53.4%,至少未来十年城镇化发展仍具有很大潜力,房地产业需求仍然较大,房企的业绩仍可以保持中高速增长趋势。上市房企的估值仍有提升空间。

　　此外,房企的竞争分化趋势正在不断加剧,行业“马太效应”更加明显,行业集中度将进一步上升。中原地产数据显示,从已公布11月销售业绩的21家上市房企情况来看,恒大、绿城两家房企已经提前完成年度任务,万科、富力、融创、越秀4家房企完成率超过九成,剩余15家公司的完成率低于90%,年底销售目标难以完成。相对而言,全国性大型房企或者区域龙头房企完成情况较好。

　　北京一家上市房企中层人士认为,只要市场环境不出现大幅逆转,大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模,加上降息、降准等金融政策影响,商业银行会更重视资产质量,信贷资源更倾向于财务状况良好的大型房企,房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。

　　Wind数据显示,我国四大上市龙头房企(招商地产、保利地产、万科、金地集团)销售面积占比从2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。

　　聚焦细分领域成趋势

　　在大部分三四线城市房屋过剩、我国人口结构发生变化、城镇化发展有新内涵的大背景下,房地产转型将是一个持续的过程。今年以来,A股市场多家房企开始寻找转型之路。记者梳理发现,房企转型大概有两类:一类是“大而全”转向专业化、精细化的细分领域。如新华联专注文化旅游地产;一类是彻底转型,通过收购、定增等方式置入医疗、影视等热门行业的资产,如苏宁环球收购影视公司。

　　业内人士认为,明年房企转型依然是行业主题。海通证券认为,未来房地产行业会分化出很多细分领域,比如商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理服务商等。事实上,随着白银时代到来,房企必须更加注重市场变化,增加专业能力才能不被淘汰。

　　目前,A股房地产公司中,房地产代理服务领域的世联行、产业地产领域的华夏幸福、旅游地产领域的华侨城等公司,都在其细分市场成为了龙头。“这具有标杆意义,未来可能会有更多房企向细分市场转型。”中原地产分析师张大伟说。

　　此外,房地产行业的国企改革也会成为一大亮点。国泰君安研报分析称,国企改革将加快房企资源整合,比如天保基建、中华企业、深振业A等公司或有资产重组预期;另一方面,国企改革将完善激励机制。国有房企本身拥有优质资源,若有更多激励措施,将会提升公司的经营和业绩,如格力地产、鲁商置业、华发股份等。(记者 姚轩杰)