财务学习分享

       5月24-25日，公司安排财务部相关人员参加贵州大成方略纳税人俱乐部专题为“2018年房地产土地增值税与企业所得税协同管理”的培训学习，有关内容归纳如下：
       一、房开项目开发基本流程（相应的证照）与会计核算框架及相应的会计科目
房开企业开发成本明细设置主要分六个科目：土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费
    （一）土地获取阶段需办理证为：建设用地规划许可证、国有土地使用证。会计科目：已开发后：存货-开发成本，土地购进还未开发：无形资产-土地使用权
    （二） 开发建设阶段需办证为：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。涉及会计科目：存货-开发成本
    （三）预售\销售阶段需办证商品房预售许可证。涉及科目：其他应付款、预收账款。在预售许可证还未办出阶段虽然不可销售但房开都在销售，城意金、意向金、认筹金、订金均属于预收款，收取的款不超过5万元（含5万元），定房后不要房的购房人款项从收取之日起三个月内退回购房人（2017年9月14日31个发票及增值税等问题有规定）。
       二、老师分析讲解了拆迁补偿费：拆迁补偿费可以进入土地成本，相应的也可以从销项税额中抵减土地成本。
       三、根据（国税发【2006】31号规定）房开企业下列成本按以下方法分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。一次性取得土地分期开发项目的情况，土地开发成本经报税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
       四、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。