棚改重出江湖，2019年楼市大变革！

棚改计划重出江湖，房价走势再起波澜！

近日，一场研究棚改政策的座谈会在京召开，对2019年的棚改政策提出了多项要求，其中一点是政府购买为主导的棚改模式用棚改专项债取代。

此外，今年10月份召开的国常会，确定了“新3年棚改计划”，而且还催促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设。

而所谓“新3年棚改计划”，即2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套，这无疑又将释放巨量的购房需求出来。

棚改政策的每一点变化都牵动着房价的走势，坊间对棚改的争议其实也从未间断。

从今年10月份到最近，棚改计划又重新提上议事日程，目的到底是什么，众说纷纭。

其中指向不免让人担心，难道国家又要准备给楼市松绑，重启牛市，未来房价要涨上天了吗？

棚改计划重出江湖

在过去3年，棚改计划是中国房地产行业的重大工程，哪里有棚改，几乎就让当地房价绝处逢生，疯狂上涨。

但今年6月26日，国家开发银行确认，暂停棚户改革货币化安置项目审批，将审批权限全部上收总行。

这让市场以为：棚改政策暂停了，三四线城市房价不会再上涨了。

然而仅仅过了4个月，国家又重提棚改政策。

这一次的3年棚改计划改造各类棚户区高达1500万套，相比2015年-2017年3年改造的1800万套棚改户，相差无几。

难道国家又要重走“老路”，重拾楼市尿壶，房价又要一路狂奔吗？

其实，这一次棚改计划跟以往的政策有几点不同，这很值得我们细细分析。

在过去3年，棚改政策以棚改货币化安置为主，这也是助推房价高涨的主因。

说白了，棚户货币化安置就是拆掉你的房子之后，直接给钱给你，如果你要买房，那你自己就拿钱去买。
 

棚改货币化安置在2014-2017年的比例一直在扩大，有一种愈演愈烈的既视感。

2014年，棚改货币化安置比例为9%，2015年为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，2017年则达到了将近60%。

货币化安置的比例，在一二线城市中虽然只有20%上下，但在三四线城市已高达80%。

其中，类似常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100%货币化安置。

然而这一次，住建部开始提出要因地制宜推进棚改工作，针对部分库存不足、房价上涨压力较大的城市，会采用新建安置房的方式替代。

汉字果真是博大精深，“因地制宜”四个字其实就足够说明一切。

这句话的意思就是如果一个城市房价比较低、库存充足，那么还是采取原来的安置方式——棚改货币化安置。

这就意味着，房地产库存充足、房价低的城市房价将会在明年引来一波癫狂。

值得一提的是，这一次，快点拆、快点建成了各地政府的催促令。

为什么会如此着急呢？

2017年，部分三四线城市借着棚改货币化的东风，撑起全国70%的购房需求，房价疯狂上涨。

2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平。

毋庸置疑，去年开始三四线城市的楼市泡沫越吹越大。

但随着棚改货币化的全面收紧，这些三四城市的楼市开始遭遇滑铁卢，房价开始出现下跌的趋势。

大家可以想想看，这些城市本身就是缺乏人口、资源、工业的支撑，一旦房价下跌，那么楼市完全可能出现崩盘的情况。

但我们是稳定压倒一切，崩盘是绝对不能发生的。

要让这些城市的楼市不崩盘，也只能重提棚改计划，适时给这些房价助力，避免崩盘。

一言以蔽之，房价低的城市房价还要涨，房价有下跌趋势的城市要稳住，涨得太高的城市就歇一歇缓一缓。

无论干什么都是需要钱的。

同样的道理，其实要让房价高位横盘，也必须有钱来支撑。

我们都知道，地方债务很严峻，有的地方甚至拿不出钱来发工资。

但凡事都有解决办法，最近的棚改政策相关会议释放了一个信号：2019年将取消政府购买棚改模式，改为推进棚改债券发行的工作。

这种政策的调整，其实背后是国家在调整三四线城市房价的上涨节奏。

本来，在过去3年，棚改户改造计划大多采用政府购买为主导的棚改模式。

就是地方政府与当地城投公司签订采购服务合同，城投以政府购买服务合同向银行质押融资，相当于政府对相关棚改融资兜底。

这样做会大大增加地方的隐性债务，所以这一次地方政府开始不想再当背锅侠，而是直接发行棚改专项债。

今年6月，首单15亿棚改专项债在天津横空出世，随后棚改专项债呈现出迅猛发展的态势。

此后短短3个月间，棚改专项债规模已达3100亿，而且未来棚改专项债的规模将大幅增加。

棚改专项债其实也是地方债的一种，而地方债最大的买家是商业银行，差不多80%资金来自商业银行。

商业银行其实本身也没有钱，要么靠吸纳储户的钱，要么直接跟央妈借，但大部分还是来自民众的钱。

所以，最终商业银行就是将储户的钱拿去购买地方债而获得收益的。

说到这里，就不得不提到今年央妈的四次降准。

这四次降准共释放增量资金2.3万亿元，但因为商业银行藏着掖着，不敢把钱贷款那些奄奄一息的民营企业，所以手中的钱无法流向实体经济。